فى حالة الرغبة فى بحث ملكية اى عقار قبل الشراء من متخصص فى ذلك المجال كل ما عليك هو
— فقط اتصل بنا على 76 91 12 12 012 وسيتم تحويلك لقسم التعاقدات ويتم تحديد موعد .
واليكم بعض النصائح المهمة برعاية المستشار القانونى الأستاذ/ وليد الفولى . 
— أهم قاعدة يجب ألا يغفل عنها من يسعى لشراء عقار (شقة أو أرض فضاء أو محل …) أن الملكية في العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل بمعنى أنه لا يصح في إثبات الملكية إلا المحررات السابق شهرها ، فالعقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يرتب سوى الحقوق الشخصية في مواجهة طرفيه.
والميراث لا ينقل الملكية بمجرد إثبات علاقة الوارث بمورثه مالك العقار ما لم يتم شهر الإرث، ولا يتم شهر الإرث ما لم يكون سند ملكية المورث مشهراً، كذلك الحيازة بوضع اليد كسبب من أسباب كسب الملكية لا تنقل الملكية إلا بتسجيل الحكم الصادر بتثبيت الملكية، والحكم بصحة التوقيع على عقد بيع ابتدائي لا يقبل التسجيل لأن المحكمة لم تتطرق لأركان العقد ولم تتحرى من مكتب المساحة عن البيانات المساحية، والحكم بصحة ونفاذ عقد البيع لا يقبل التسجيل ما لم يكون البائع الصادر ضده الحكم يستند في ملكيته لمحرر سبق شهره كالعقد المسجل والإرث المشهر…. إذن كيف يتعرف المشتري على هذه التفاصيل قبل أن يتعاقد؟ هذا هو موضوع المقال التالي.
أولاً: مستندات يجب الإطلاع عليها:
1. سند ملكية البائع، والبائع للبائع.
2ـ كشف من العوايد (الضرائب العقارية).
3ـ عقود الإيجار لمعرفة مبالغ التأمين المسددة من المستأجرين والمقدم عن عقد الإيجار القديم ومن لديه حق الامتداد القانوني للعقد وهكذا.
4ـ التراخيص في الحي للتأكد من المخالفات المحررة للمبنى إن وجدت وما تم بشأنها .
5ـ مراجعة مرفق المياه والكهرباء لمعرفة الفواتير المتأخرة، والأسماء المستخرج بها العدادات .
6ـ التأكد من الشهر العقاري هل يوجد رهن أم لا وأساس الملكية للعقارات المسجلة وهذه الخطوة تفيد في العقارات التي ساهم في بنائها بنوك .
7ـ هل العقار أو الشقة عليها أقساط متأخرة أم لا في حالة شراء شقة من البنوك أو الشركات العقارية أو الوحدات المحلية أو النقابات المهنية.
ثانياً : التصرف بعد الإطلاع على سند ملكية البائع حسب كل حالة.
1- إذا كان سند البائع عقد مسجل:
وهذه أفضل الحالات فالعقد المسجل يعني أن البائع مالك وله حق التصرف ويمكنه نقل الملكية للمشتري، ولكن قد يكون البائع قد قام بالبيع لآخر قبل أن يبيع لك فكيف تتعرف على أنه لم يسبق التصرف في العقار؟
أ- التوجه للشهر العقاري الذي تم شهر المحرر به وتقديم طلب شهادة تصرفات للتأكد من عدم وجود تصرف بالبيع أو وجود حقوق للغير على العقار مثل الرهن، وذلك حتى تاريخ شرائك له.
ب- يتم اصطحاب البائع للشهر العقاري لتقديم طلب بيع والتوقيع منه على الطلب أمام الموظف المختص بعدها، ونظرا لطول الإجراءات يفضل الحصول من البائع على توكيل رسمي للمشتري ويتم النص فيه على حق الوكيل في التعامل مع الشهر العقاري، والسجل العيني، والمساحة، وفي تقديم الطلبات والالتماسات وسداد الرسوم واستردادها، وبالجملة في كل ما يلزم لتسجيل العقار والتوقيع على عقد البيع النهائي وكيلاً عن البائع، وأن هذا التوكيل غير قابل للإلغاء، ويسري في مواجهة الورثة. وكل ذلك لتمكينك من إتمام تسجيل البيع.
2- إذا استند البائع للميراث الشرعي وكان سند المورث عقد مسجل بنظام الشهر فيتم إتباع الإجراءات السابقة ويكون الاختلاف عند تقديم الطلب أنه سيكون من جدولين الأول لشهر إرث البائع، والثاني جدول البيع. ويتم إتباع الخطوات السابقة.
ملاحظة هامة:
– إذا كان العقار يتبع نظام السجل العيني وكانت الملكية فيه بالمشاع فلابد من توقيع طلب البيع من جميع الملاك على المشاع سواء كان طلب بيع أو طلب شهر إرث وبيع.
– إذا كان سند ملكية البائع حكم صحة ونفاذ وكان سند البائع للبائع عقد مسجل فيتم إتباع ذات الخطوات السابقة، ويتضمن الطلب جدولين الأول تسجيل الحكم والثاني جدول البيع.
3- إذا لم يكن سند ملكية البائع مسجل فما هو التصرف؟ :
– يكون سند البائع في أغلب الحالات عقد بيع ابتدائي، أو عقد بيع قد نظر في دعوى صحة توقيع، وهناك أحد احتمالين:
الأول: قد يكون سند البائع للبائع عقد مسجل، وهو الاحتمال الأفضل وهنا يجب رفع دعوى صحة تعاقد واختصام البائع والبائع للبائع في هذه الدعوى، وبعد الحصول على حكم بصحة ونفاذ العقد يتم تسجيل الحكم بتقديم طلب للشهر العقاري وفي هذه الحالة لن تحتاج لتوقيع البائع ولا البائع للبائع لأن الحكم الصادر في مواجهتهما يغني عن ذلك.
الثاني: أن يكون سند البائع للبائع غير مسجل فنكون أمام وضع أكثر تعقيداً فيجب تتبع سلسلة الملكية وحلقات البيع العرفية لمعرفة المالك الأصلي صاحب العقد المسجل ثم اختصامه أو ورثته واختصام كافة البائعين حسب حلقات الملكية، وبعد الحصول على الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع يتم تسجيله كما سبق.
4- ما هو التصرف عندما لا يكون لدى البائع مستند ملكية مسجل أو مستند قابل للتسجيل؟.
من حيث المبدأ يجوز التصرف في الأراضي المستقلة عما عليها من مباني، كذلك يجوز العكس وذلك سواء كان المالك لكليهما واحداً أو اختلف المالكان لكل منهما ولذلك يتم مراعاة ما يأتي :
أ– حالة التصرف في مبان مقامة على أرض للغير:
وفى هذه الحالة يجب مطالبة البائع بالمحرر المشهر الذي يكون مالك الأرض قد خول بمقتضاه التصرف في المباني الحق في إقامتها وتملكها ، فإن تعذر ذلك فيجب إدخال مالك الأرض طرفاً في الإجراءات مقرراً بأن المتصرف في المباني هو الذي أقامها على نفقته وله حق تملكها . والتصرف فيها ، أما في حالة ما إذا كان مالك الأرض إحدى الجهات الحكومية أو إحدى شركات القطاع العام أو قطاع الأعمال العام أو إحدى الجهات التابعة لهما ، فيكتفى بتقديم محرر صادر من الممثل القانوني للجهة المالكة للأرض متضمناً الإقرار بأن المتصرف في المباني هو الذي أقامها على نفقته وله حق تملكها والتصرف فيها وعلى أن يعتمد توقيع الممثل القانوني لهذه الجهة بخاتم شعار الدولة مع توضيح السند القانوني لتمثله لها . ولا يغنى عن ذلك أن يكون ربط الضريبة على العقار ( المباني ) بالمكلفات باسم المتصرف فيها . أو الشهادة الصادرة من الوحدة المحلية المختصة المشار إليها بالبند (3) من المادة (143) . أو صدور ترخيص المباني باسمه
ب– حالة التصرف في الأرض مستقلة عما عليها من مبان :
وفى هذه الحالة تتم المراجعة بناء على مستندات الملكية المقبولة قانوناً ، فإذا ادعى المتصرف إليه – أنه هو الذي أقام المبنى على نفقته فيعتبر ربط الضريبة على العقار أو استخراج ترخيص البناء باسمه قرينه على ذلك حسبما نصت على ذلك المادة 21 من القانون رقم 70 لسنه 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر معدلاً بالقانون رقم 6 لسنه 1991 كما يعد قرينة على ذلك الشهادة الصادرة من الوحدة المحلية المختصة المشار إليها بالبند 3 من المادة 143.
في كلتا الحالتين يتم رفع دعوى تثبيت ملكية ويتم اختصام البائع وكل من يدعي أنه صاحب حق على العقار المبيع.
5- الحالة الأخيرة أن يكون البائع سبق له الشراء من أحد الشركات العقارية أو البنوك أو الوحدات المحلية ، وغالباً ما تكون هذه الوحدات عليها امتياز للمالك الأصلي وقيود على التصرف ونقل الملكية حتى سداد كامل الثمن، هنا يجب التحري من الجهة المالكة للمشروع، عن سند ملكيتها وعما إذا كان مسجل أم لا ، وعما إذا كانت تضع شرط مقيد للتصرف في الوحدة يحول دون تسجيلها للمشتري الثاني من عدمه. ويراعى بعد ذلك كل ما سبق بيانه.
ملحوظة :- في كافة الأحوال يجب أن يتفق على أن أي مبالغ تستحق رسوم أو اشتراكات سابقة على تاريخ تحرير عقد البيع يلتزم بها البائع.
تحياتى/ وليد الفولى المحامى